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최우선변제권(소액임차인) 제대로 이해하기 앞에서 세입자가 보증금을 안전하게 돌려받으려면 대항력, 확정일자, 배당요구라는 3가지 조건이 필요하다는 걸 알아봤습니다. 이번에는 이 3가지 조건을 모두 갖추지 못하더라도, 일정한 조건을 만족하면 일부 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 제도인 ‘최우선변제권’에 대해 쉽게 설명드리겠습니다. 이 제도는 잘 모르면 놓치기 쉬운 부분이지만, 알고 있으면 큰 손해를 막을 수 있는 중요한 장치입니다.1. 최우선변제권이란?최우선변제권이란 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 중 일부를 가장 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 보증금이 비교적 적고 몇 가지 조건만 갖추면, 다른 사람보다 먼저 돈을 받을 수 있게 되는 거죠.이 제도는 보증금이 적은 세입자들을 보호하기 위해 만들어졌습니다. 예기치 않게 집주인이 빚을 갚지 못해 .. 2025. 6. 7.
세입자 배당받는 3가지 조건 경매 물건에 세입자가 있는 경우, 그 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는지 여부는 경매 참여자뿐만 아니라 세입자 본인에게도 매우 중요한 문제입니다.이번 글에서는 주택임대차보호법에서 말하는 세 가지 핵심 요소, 즉 대항력, 우선변제권, 배당요구에 대해 개념부터 쉽게 설명하고, 이 세 가지를 어떻게 갖춰야 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지도 함께 알아보겠습니다.1. 대항력이란?대항력은 말 그대로 '누구에게도 나의 권리를 주장할 수 있는 힘'을 말합니다. 세입자가 계약서를 쓰고 실제로 거주하면서 전입신고를 하면 대항력이 생깁니다.이 대항력은 새로운 집주인이 등장해도 “나는 계약한 대로 계속 거주할 수 있어요”라고 주장할 수 있게 해주는 권리입니다. 즉, 대항력이 있는 세입자는 집이 팔리거나 낙찰돼도 나가지.. 2025. 6. 7.
경매 전 필수! 임대차 법정리 지금까지 우리는 경매에서 말소기준권리와 선순위·후순위 권리 개념을 배워왔습니다. 이제는 부동산 경매 참여 전에 꼭 알아야 할 임대차보호법에 대해 알아보겠습니다. 부동산 경매에는 다양한 세입자가 얽혀 있고, 그들의 권리를 보호하는 법이 바로 주택임대차보호법입니다. 이 법은 세입자의 주거 안정성을 보장해 주기 위한 법이지만, 낙찰자 입장에서는 '보증금을 인수해야 하느냐, 아니냐'를 판단하는 기준이 되기도 합니다.1. 임대차보호법이란?임대차보호법(정식명칭: 주택임대차보호법)은 세입자(임차인)의 권리를 보호하기 위한 법률입니다. 계약서만 있다고 보호되는 건 아니고, 다음 세 가지 조건이 충족되어야 대항력이라는 법적 효력이 생깁니다.주택에 실제 거주할 것 (점유)전입신고를 할 것확정일자를 받을 것 (우선변제권 필.. 2025. 6. 7.
경매 필수 개념: 말소기준권리란 무엇인가? 이전 글에서 경매 물건을 분석할 때 ‘소멸’과 ‘인수’, 그리고 ‘선순위’와 ‘후순위’가 얼마나 중요한지 알아보았습니다. 이제는 그 판단의 기준이 되는 핵심 용어, 바로 ‘말소기준권리’에 대해 살펴보겠습니다.말소기준권리를 정확히 이해하면, 어떤 권리는 경매로 사라지고, 어떤 권리는 낙찰자가 떠안게 되는지를 스스로 판단할 수 있게 됩니다. 그만큼 경매의 기본이자 핵심 개념입니다.1. 말소기준권리란?말소기준권리란 쉽게 말해 ‘이 권리를 기준으로 이후에 생긴 권리는 모두 경매로 사라진다’는 기준점입니다. 즉, 이 권리보다 늦게 생긴 근저당, 압류, 임차권 등은 경매가 끝나면 대부분 자동으로 말소됩니다.하지만 이 기준보다 앞서 생긴 권리들은 낙찰 후에도 말소되지 않고 남아 있는 경우가 많습니다. 즉, 낙찰자가 .. 2025. 6. 7.
경매 소멸·인수·선/후순위 이해하기 이전 글에서 매각물건명세서, 권리분석, 명도 등에 대해 살펴보았습니다. 이번에는 경매 용어 중에서도 실수하면 직접 손해로 이어질 수 있는 ‘소멸’과 ‘인수’, 그리고 ‘선순위’와 ‘후순위’ 개념을 좀 더 자세히 알아보겠습니다.이 용어들은 경매 물건을 분석할 때 반드시 체크해야 할 부분이며, 낙찰 후 추가 비용이 생기느냐 마느냐를 가르는 중요한 기준이기도 합니다. 특히 초보자의 경우 ‘낙찰받으면 다 끝났다’고 생각하기 쉬운데, 경매는 낙찰 이후에도 법적 책임과 재정적 부담이 생길 수 있기 때문에 이런 권리 개념을 정확히 아는 것이 무엇보다 중요합니다.1. ‘소멸’과 ‘인수’의 차이경매에서는 물건을 낙찰받을 때, 해당 부동산에 걸려 있던 권리나 사람이 ‘경매로 사라지는지(소멸)’, 또는 ‘낙찰자가 떠안게 되.. 2025. 6. 7.
경매에서 자주 나오는 용어 더 알아보기 이전 글에서 경매에 꼭 알아야 할 기초 용어들을 정리해 보았습니다. 이제부터는 실제 경매에 참여하거나 물건을 분석할 때 자주 접하게 되는 실전 용어들을 하나씩 설명드리겠습니다.이번에 소개할 용어들은 단순히 외워서는 안 되고, ‘왜 중요한지’, ‘실제로 어떤 상황에서 쓰이는지’를 같이 이해해야 합니다. 초보자라 하더라도 이 용어들을 정확히 알고 있으면, 낙찰 이후 생길 수 있는 위험을 크게 줄일 수 있습니다.1. 매각물건명세서와 권리분석매각물건명세서는 해당 부동산이 경매로 나올 때, 법원이 정리해 둔 핵심 정보가 담긴 문서입니다. 예를 들어 임차인이 있는지, 보증금을 낙찰자가 부담해야 하는지, 해당 물건에 어떤 권리가 걸려 있는지 등이 이 서류에 정리돼 있습니다.이 문서를 꼼꼼히 읽어보면 ‘내가 낙찰받은 .. 2025. 6. 6.
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