이전 글에서 매각물건명세서, 권리분석, 명도 등에 대해 살펴보았습니다. 이번에는 경매 용어 중에서도 실수하면 직접 손해로 이어질 수 있는 ‘소멸’과 ‘인수’, 그리고 ‘선순위’와 ‘후순위’ 개념을 좀 더 자세히 알아보겠습니다.
이 용어들은 경매 물건을 분석할 때 반드시 체크해야 할 부분이며, 낙찰 후 추가 비용이 생기느냐 마느냐를 가르는 중요한 기준이기도 합니다. 특히 초보자의 경우 ‘낙찰받으면 다 끝났다’고 생각하기 쉬운데, 경매는 낙찰 이후에도 법적 책임과 재정적 부담이 생길 수 있기 때문에 이런 권리 개념을 정확히 아는 것이 무엇보다 중요합니다.
1. ‘소멸’과 ‘인수’의 차이
경매에서는 물건을 낙찰받을 때, 해당 부동산에 걸려 있던 권리나 사람이 ‘경매로 사라지는지(소멸)’, 또는 ‘낙찰자가 떠안게 되는지(인수)’를 먼저 확인해야 합니다.
소멸은 경매가 끝나면 해당 권리가 사라진다는 뜻입니다. 예를 들어 후순위 근저당, 후순위 압류 등은 대부분 낙찰과 동시에 말소됩니다. 이 경우 낙찰자는 따로 갚거나 처리할 일이 없습니다.
인수는 경매 후에도 그 권리나 사람이 그대로 남는 상황입니다. 대표적인 경우가 ‘선순위 임차인’이나 ‘말소되지 않는 지상권’입니다. 이럴 땐 낙찰자가 보증금을 대신 돌려주거나, 일정한 권리를 인정해줘야 하는 경우도 있습니다.
예를 들어 어떤 상가에 5년 이상 장사해 온 세입자가 있다면, 그 사람의 권리가 인수되는지 여부에 따라 낙찰자 입장에선 명도 과정이나 추가 비용 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 겉으로는 가격이 매력적으로 보여도, 인수 여부에 따라 오히려 손해를 볼 수도 있습니다.
2. 선순위와 후순위의 기준
선순위와 후순위는 말소 여부와 인수 여부를 결정하는 가장 기본적인 기준입니다. 권리들이 설정된 날짜를 기준으로, 먼저 생긴 권리는 선순위, 그 이후에 생긴 권리는 후순위로 판단합니다.
예를 들어 A은행이 2019년에 근저당을 걸고, B세입자가 2021년에 전입신고를 했다면, 은행이 선순위, 세입자가 후순위가 됩니다. 경매가 A은행의 요청으로 진행됐다면, 이 기준보다 뒤에 있는 B세입자의 권리는 대부분 소멸됩니다.
하지만 반대로 세입자가 먼저 전입해 있었다면, 경매로도 권리를 없앨 수 없고, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다. 이처럼 날짜 순서만 잘 이해해도, ‘이 권리를 낙찰자가 떠안게 되는지 아닌지’를 어느 정도 판단할 수 있습니다.
또한, 선순위 권리라고 하더라도 등기부에 제대로 기재되지 않았거나, 점유 사실이 명확하지 않으면 보호받지 못할 수도 있습니다. 그래서 전입일, 확정일자, 점유 여부를 종합적으로 살펴야 합니다. 법률적 판단이 필요한 경우엔 전문가 상담도 적극 고려해야 합니다.
3. 인수 위험이 있는 대표적인 사례
초보자들이 가장 헷갈려하는 부분 중 하나는 ‘보증금이 있는 세입자’입니다. 세입자가 있다고 무조건 보증금을 낙찰자가 내야 하는 건 아닙니다. 그 세입자가 선순위인지 후순위인지에 따라 달라집니다.
예를 들어 임차인이 전입일이 빠르고, 확정일자까지 있다면 이 임차인은 선순위로 보호될 수 있고, 보증금 전액이나 일부를 낙찰자가 물어줘야 할 수도 있습니다. 만약 이런 부분을 입찰 전에 제대로 파악하지 못하면, 낙찰 후 수천만 원 단위의 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.
또 하나 자주 나오는 게 ‘지상권’입니다. 지상권은 어떤 사람이 그 땅 위에 건물을 세울 수 있는 권리를 말하는데, 만약 말소되지 않는 지상권이 걸려 있다면, 그 사람은 낙찰 후에도 계속 사용할 수 있게 됩니다. 이럴 땐 낙찰자가 해당 지상권을 인정해줘야 하거나, 철거·정리 등에 어려움을 겪을 수 있으니 사전에 꼭 확인해야 합니다.
결론: 말소 기준을 이해해야 인수 위험을 줄일 수 있습니다
경매에서 손해를 피하려면, ‘소멸되느냐’, ‘인수하느냐’ 이 두 가지를 확실히 구분할 줄 알아야 합니다. 그 판단 기준이 바로 ‘말소기준권리’이며, 이 기준보다 앞서 있는 권리는 인수, 그 이후 권리는 소멸되는 것이 원칙입니다.
오늘 다룬 소멸, 인수, 선순위, 후순위의 개념은 말소기준권리를 정확히 이해하기 위한 기초가 되는 개념입니다. 낙찰자가 어떤 권리를 떠안게 되는지는 이 기준에 따라 정해지기 때문에, 다음 글에서는 ‘말소기준권리’가 무엇이며, 어떻게 파악하는지 자세히 살펴보겠습니다.