앞에서 세입자가 보증금을 안전하게 돌려받으려면 대항력, 확정일자, 배당요구라는 3가지 조건이 필요하다는 걸 알아봤습니다. 이번에는 이 3가지 조건을 모두 갖추지 못하더라도, 일정한 조건을 만족하면 일부 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 제도인 ‘최우선변제권’에 대해 쉽게 설명드리겠습니다. 이 제도는 잘 모르면 놓치기 쉬운 부분이지만, 알고 있으면 큰 손해를 막을 수 있는 중요한 장치입니다.
1. 최우선변제권이란?
최우선변제권이란 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 중 일부를 가장 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 보증금이 비교적 적고 몇 가지 조건만 갖추면, 다른 사람보다 먼저 돈을 받을 수 있게 되는 거죠.
이 제도는 보증금이 적은 세입자들을 보호하기 위해 만들어졌습니다. 예기치 않게 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가도, 세입자가 최소한의 보증금은 돌려받을 수 있게 돕는 제도입니다.
2. 소액임차인은 누구를 말하나요?
최우선변제권을 받기 위해선 ‘소액임차인’에 해당되어야 합니다. 쉽게 말해, 보증금이 지역마다 정해진 기준보다 적으면 소액임차인으로 인정받을 수 있습니다.
- 서울: 1억 1천만 원 이하 (2025년 기준, 법령 확인 필요)
- 수도권(서울 제외): 9,500만 원 이하 (법령 확인 필요)
- 광역시: 8,000만 원 이하 (법령 확인 필요)
- 그 외 지역: 7,000만 원 이하 (법령 확인 필요)
※ 위 기준은 법령에 따라 달라질 수 있으니, 실제 경매에 참여하기 전에는 꼭 국가법령정보센터에서 확인하세요.
3. 얼마나 받을 수 있나요?
보호받을 수 있는 금액은 정해진 한도까지이며, 대부분 지역별 소액임차인 기준 금액의 절반 정도까지 우선 돌려받을 수 있습니다.
예를 들어, 서울에서 보증금이 1억 원인 세입자라면 최대 5,500만 원까지는 다른 사람들보다 먼저 받을 수 있습니다. 나머지 금액은 상황에 따라 받지 못할 수도 있지만, 이만큼은 우선적으로 보호받게 되는 거죠.
여기서 주의할 점은 ‘보호받는 금액’은 전체 보증금이 아니라 일정 한도까지만 가능하다는 것입니다. 따라서 최우선변제권이 있다고 해도 모든 보증금을 다 돌려받는 것은 아니라는 점을 꼭 기억해야 합니다.
4. 최우선변제권을 받기 위한 조건은?
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 보증금이 적을 것 | 지역별 기준보다 적은 보증금이어야 합니다. |
| 배당요구를 할 것 | 법원에 “저 돈 받을 권리 있어요”라고 신청해야 합니다. |
| 거주 + 전입신고 | 집에 실제로 살고 있고 전입신고를 마쳐야 안전합니다. |
※ 거주 중이 아니라면 권리가 인정되지 않거나 보호받지 못할 수도 있습니다.
5. 이런 점도 꼭 알아두세요
소액임차인에 해당된다고 해도, 배당요구를 하지 않으면 돈을 돌려받을 수 없습니다. 배당요구는 경매가 시작되고 일정 기간 내에 법원에 신청하는 절차입니다. 보통 경매 기일 2주 전까지 배당요구를 해야 하며, 기간을 넘기면 우선변제권이 사라질 수도 있습니다.
이처럼 사소한 실수로 인해 보증금을 받지 못하는 일이 종종 있습니다. 실제로 ‘나는 보호받을 줄 알았는데, 배당요구를 안 해서 못 받았다’는 사례도 많습니다. 그래서 배당요구를 ‘꼭 해야 할 마지막 절차’로 기억하는 것이 중요합니다.
6. 실제로 인수되는 경우는 어떤 때인가요?
세입자가 집에 살고 있고 전입신고도 했지만 배당요구를 하지 않았다면, 해당 보증금은 낙찰자가 떠안아야 할 수도 있습니다. 하지만 대항력도 없고 배당요구도 안 했다면, 보호받을 수 없습니다.
이처럼 최우선변제권은 누구나 자동으로 받는 게 아니라, 요건을 정확히 갖추고 절차를 따라야만 적용된다는 점을 꼭 명심해야 합니다.
결론: 세입자의 안전망이자, 낙찰자의 체크리스트
최우선변제권은 세입자에게는 최소한의 보증금 보호 장치, 낙찰자에게는 추가로 고려해야 할 변수입니다. 권리분석 시 매각물건명세서에 표시된 소액임차인 여부, 배당요구 여부는 꼭 확인하시기 바랍니다.
다음 글에서는 다양한 조건을 가진 세입자들이 실제로 어떤 결과를 얻게 되는지를 구체적인 사례들을 통해 비교해보겠습니다. 이를 통해 낙찰자 입장에서 어떤 권리 분석이 필요한지도 더 쉽게 이해하실 수 있을 것입니다.
출처: 본 콘텐츠는 경매 실전 정보를 기반으로 작성되었으며, 2025년 6월 기준 주택임대차보호법 시행령을 바탕으로 내용을 구성하였습니다.
최신 법령 및 지역별 보증금 기준은 국가법령정보센터를 통해 꼭 확인하세요.