반응형 분류 전체보기45 권리분석 실전 사례 – 겹치는 권리와 우선순위 해석법 부동산 경매에서 중요한 것은 ‘얼마에 낙찰받을까’가 아니라 ‘권리관계를 얼마나 정확히 해석하느냐’입니다. 겹치는 저당권, 가압류, 전세권, 임차권 등 복잡한 권리가 얽힌 물건을 제대로 해석하지 못하면 낙찰 후 큰 손실을 볼 수 있습니다. 이번 글에서는 권리 우선순위 판단의 핵심 원리와 실전 사례를 통해 분석 노하우를 알려드립니다.1. 권리분석의 기본 원칙권리관계는 등기 순서와 말소기준권리를 중심으로 해석합니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 인수, 후순위 권리는 소멸됩니다. ✔ 팁: 모든 권리를 말소기준권리 기준으로 ‘위·아래’에 나열해 보는 것이 실전에서 가장 이해가 빠릅니다.2. 실전 사례로 배우는 권리 겹침예를 들어 다음과 같은 경우를 보겠습니다:① 근저당권 A (설정일: 2010년)② 전세권 B .. 2025. 7. 1. 유치권 주장 대응법 – 실전 경매에서 자주 마주치는 상황별 해법 경매 현장에서 자주 마주치는 변수 중 하나가 ‘유치권 주장’입니다. 특히 상가, 단독주택, 공장 물건에서 많이 발생하며, 낙찰자는 명도나 처분에 어려움을 겪게 됩니다. 이번 글에서는 유치권의 개념부터 허위 주장에 대한 대응법, 실전 낙찰자 전략까지 정리합니다.1. 유치권이란?유치권이란 타인의 물건(부동산 포함)을 점유하고 있으면서, 일정한 채권을 받을 때까지 반환을 거부할 수 있는 권리입니다. 경매에서는 주로 공사비나 자재대금 채권자가 해당 부동산을 점유하며 유치권을 주장하는 형태로 나타납니다.2. 유치권의 성립 요건유치권은 아무나 주장할 수 있는 것이 아닙니다. 법적으로는 아래 요건을 모두 만족해야 성립합니다:① 유효한 채권이 존재할 것 (예: 공사대금)② 채권과 목적물 사이에 관련성이 있을 것③ 점유.. 2025. 6. 25. 법정지상권 쉽게 이해하고 분석하기 경매 초보자들이 가장 헷갈려하는 권리 중 하나가 법정지상권입니다. 이 권리가 물건에 설정되어 있다면 낙찰 후에도 타인의 건물 또는 토지 사용을 인정해야 할 수 있다는 의미가 되며, 수익성에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 이번 글에서는 법정지상권의 개념, 성립 요건, 실전 분석법까지 쉽게 정리합니다. 1. 법정지상권이란?법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우, 건물 소유자가 계속 그 토지를 사용할 수 있도록 보장해 주는 권리입니다. ✔ 쉽게 말해: 내가 토지를 낙찰받아도 위에 다른 사람이 지은 건물이 있다면, 그 건물주가 토지를 계속 쓸 수 있는 권리입니다.2. 언제 성립하는가?법정지상권은 다음 세 가지 요건을 모두 충족하면 성립합니다:① 건물과 토지의 소유자가 동일한 시점이 있었다가,② .. 2025. 6. 21. 건물 노후도와 리모델링 판단법 경매로 낙찰받은 건물, 겉은 멀쩡한데 입주 후 곰팡이와 누수, 배관 부식이 연달아 터진다면? 수익률은 급격히 하락하고, 매각이나 임대도 어려워지는 최악의 시나리오로 이어질 수 있습니다. 특히 다가구주택이나 상가주택처럼 노후된 주택이 많은 경매 물건은 입찰 전 건물 상태 진단이 필수입니다. 이번 글에서는 낙찰 전 반드시 체크해야 할 건물 노후도 판단 기준과 실전 리모델링 전략을 정리합니다.1. 겉모습만 보고 판단하지 마세요 도색만 새로 해도 외벽은 멀쩡해 보일 수 있습니다. 하지만 내부는 10년 이상 방치된 곳도 많습니다. 배관에서 곰팡이 냄새가 올라오거나, 천장 속에서 빗물이 샌다면? 이사 후 바로 수리비 폭탄을 맞게 됩니다. ✔ 체크포인트: 벽지 들뜸, 천장 얼룩, 창 하단 곰팡이 자국, 새시 주.. 2025. 6. 19. 명도 갈등 상황별 대응 전략 경매 낙찰 후 실제 부동산을 내 손에 넣기까지 가장 큰 관문은 바로 ‘명도’입니다. 서류상으로는 소유권이 이전되었더라도, 세입자나 점유자가 나가지 않으면 실제 사용은 어렵습니다. 그리고 이 과정에서 다양한 갈등이 발생하곤 합니다.이번 글에서는 명도 과정에서 자주 벌어지는 갈등 유형을 정리하고, 각 상황에 맞는 대응 전략을 사례 중심으로 안내드리겠습니다.1. 배당 못 받은 세입자의 버티기세입자가 배당요구를 하지 않거나 후순위라 보증금을 돌려받지 못한 경우, 집을 비워주지 않고 버티는 경우가 많습니다. 이럴 때는 먼저 대화를 통한 해결 시도가 필요합니다.예상 인수금액이 적을 경우에는 명도비용을 제안하거나, 퇴거 시기 조율을 통해 합의점을 찾는 것이 현실적인 방법입니다.단, 세입자가 전입신고와 점유 상태를 모.. 2025. 6. 18. 경매 투자 대출 전략과 주의사항 경매 낙찰을 받았다고 해도 모든 사람이 전액 현금으로 결제하긴 어렵습니다. 그래서 대출은 경매 투자에서 빼놓을 수 없는 중요한 수단입니다. 하지만 경매는 일반 매매와 다른 구조이기 때문에, 대출 방식도 다르고 주의할 점도 많습니다.이번 글에서는 경매 투자 시 활용할 수 있는 대출의 종류와 조건, 그리고 실수하지 않기 위해 꼭 알아야 할 체크포인트를 쉽게 정리해 드립니다.1. 낙찰 후 대출: 경락잔금대출이 기본경매에서 가장 일반적인 대출은 경락잔금대출입니다. 이는 낙찰가를 기준으로 필요한 잔금을 은행에서 대출받는 방식입니다. 보통 감정가의 70% 내외에서 대출이 가능하며, 낙찰가가 감정가보다 낮게 형성됐다면 상대적으로 유리한 조건이 될 수 있습니다.예를 들어 감정가가 2억, 낙찰가가 1억 6천이라면 감정가.. 2025. 6. 18. 이전 1 2 3 4 ··· 8 다음 반응형
