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상가 경매 사례로 배우는 분석법 지난 글에서는 상가 경매에서 세입자의 권리 확인과 입찰 전 체크리스트에 대해 설명드렸습니다. 이번에는 실제 상가 경매 사례를 통해 입찰 여부 판단, 수익 계산, 낙찰가 전략 등을 실제처럼 접근해 보는 실전 분석 방법을 소개합니다.사례 개요: 수도권 1층 상가 경매경기도 외곽의 한 소규모 상가가 경매로 나왔습니다. 1층 대로변에 위치해 있으며 현재 세입자 B씨가 소매점을 운영 중입니다. 전입신고, 확정일자, 배당요구 모두 완료되었고, 점유도 확인되었습니다.감정가는 2억 5천만 원. 유료 경매 사이트를 통해 최근 유사 입지 낙찰가는 2억 1천만 원 선으로 확인됩니다. 등기부등본상 선순위 근저당은 1억 원입니다. 세입자의 보증금은 3천만 원이며, 매각물건명세서에 “일부 보증금 인수 예상”이라는 문구가 표시되어.. 2025. 6. 13.
상가 경매 참여 전 꼭 확인할 체크사항 상가 경매는 주택 경매보다 분석할 요소가 더 많고 복잡합니다. 겉으로 보기엔 번듯한 상가도, 낙찰 후 예상치 못한 문제로 인해 수익은커녕 손해를 볼 수도 있습니다.이번 글에서는 상가 경매에 처음 참여하는 분들이 입찰 전에 꼭 확인해야 할 핵심 사항들을 단계별로 쉽고 구체적으로 설명드리겠습니다.1. 실제 점유 상태와 임차인 관계 확인상가의 점유 상태는 수익성과 직접 연결되기 때문에, 가장 먼저 현장 확인이 필요합니다. 외관 상태나 위치만 보고 판단하면 안 되고, 현재 누가 사용 중인지, 영업이 이루어지고 있는지, 운영자가 세입자인지 직접 소유주인지 확인해야 합니다.매각물건명세서를 보면 세입자의 계약 내용, 보증금, 계약일, 확정일자, 배당요구 여부 등 주요 권리 정보를 알 수 있습니다. 이 중 보증금 인수.. 2025. 6. 13.
경매 초보자가 자주 하는 오해 경매에 대해 관심을 갖고 공부를 시작하다 보면, 처음에는 누구나 여러 오해를 하게 됩니다. ‘경매는 위험하다’, ‘전문가만 하는 거다’, ‘복잡해서 일반인은 못 한다’ 같은 말들을 듣고 미리 겁을 먹는 경우가 많죠. 하지만 실제 경매는 생각보다 단순하고, 충분한 정보만 있다면 누구든 도전할 수 있는 분야입니다.1. “경매는 사기당할 위험이 많다?”가장 흔한 오해 중 하나입니다. 물론 사기처럼 느껴질 수 있는 사건들이 언론에 보도되기도 하지만, 그 대부분은 ‘정보 부족’에서 오는 문제입니다. 예를 들어 권리분석을 하지 않고 낙찰받았는데, 뒤늦게 보증금을 인수하게 되는 경우처럼요.하지만 실제로는 매각물건명세서, 등기부등본, 현장조사만 꼼꼼히 해도 이런 위험을 상당히 줄일 수 있습니다. 경매는 법원에서 진행하.. 2025. 6. 12.
경매 입찰 당일, 현장에선 무슨 일이 벌어질까? 경매에 관심은 있지만 아직 실전 입찰에 참여해 본 적이 없는 분이라면, ‘법원에 가서 어떻게 해야 하지?’라는 생각부터 들 수 있습니다. 저 역시 같은 입장입니다. 그래서 입찰 절차를 하나씩 정리하면서, 입찰 당일 어떤 흐름으로 진행되는지, 어떤 준비가 필요한지를 미리 파악해보고자 합니다.1. 입찰 전, 어떤 준비를 해야 할까?입찰 당일 법원에 가기 전에 반드시 해야 할 일들이 있습니다. 먼저 참여할 경매 물건을 정하고, 해당 물건에 대한 권리관계 분석과 현장조사를 마쳐야 합니다. 매각물건명세서, 등기부등본, 임차인 현황을 꼼꼼히 살펴보고, 실제 현장을 방문해 주변 환경, 점유 상황까지 체크하는 것이 중요합니다. 그리고 낙찰받을 가격대를 정하고, 입찰에 사용할 보증금(보통 최저가의 10%)도 미리 준비해.. 2025. 6. 12.
안분배당과 세입자 권리 배당 구조 완전 정리 경매에 참여하기 전에 반드시 알아야 하는 개념이 있습니다. 바로 ‘배당 구조’와 ‘인수금 계산’입니다. 특히 안분배당이 일어나는 상황에서는 낙찰자가 세입자의 보증금 일부를 떠안아야 할 수도 있기 때문입니다. 또한 세입자마다 우선변제권이나 최우선변제권이 있을 수 있고, 이런 권리 차이에 따라 배당 순서와 금액이 달라집니다.이번 글에서는 안분배당이 무엇인지, 그리고 세입자의 권리에 따라 어떤 식으로 배당이 이뤄지는지를 사례 중심으로 쉽고 자세히 설명드리겠습니다.1. 안분배당이란 무엇인가요?경매에서 배당 가능한 금액보다 전체 보증금이 더 클 경우, 세입자들이 모두 원하는 만큼 돌려받지 못하게 됩니다. 이때 모든 세입자에게 일부씩 배당하는 방식이 ‘안분배당’입니다. 쉽게 말해 “있는 돈을 비율대로 나눠 주는 것.. 2025. 6. 11.
안분배당이란? 개념부터 실제 계산법까지 부동산 경매에서는 대항력이나 우선변제권만큼 중요한 개념이 바로 ‘배당’입니다. 그중에서도 ‘안분배당’은 낙찰자가 어떤 금액을 인수할지, 세입자가 얼마를 받을 수 있을지 판단하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다. 이번 글에서는 안분배당이란 무엇인지, 언제 적용되는지, 실제 계산은 어떻게 하는지까지 한 번에 쉽게 정리해 보겠습니다.같은 순위일 땐 안분배당이 적용돼요안분배당은 말 그대로 ‘나누어 배당한다’는 뜻입니다. 경매를 통해 나온 배당 가능 금액이, 세입자들의 요구 보증금 총액보다 적을 경우 각자의 요구액 비율에 따라 나눠서 배당하는 방식이 바로 안분배당입니다.예를 들어 배당 가능한 금액이 9,000만 원이고, A세입자는 1억 원, B세입자는 5천만 원을 요구했다고 가정해 보겠습니다. 총 요구 금액은 1억.. 2025. 6. 11.
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