이전 글(경매 초보자들이 가장 많이 하는 실수는?)에서는 입찰에 앞서 스스로 얼마나 준비됐는지를 점검해보는 시간을 가졌습니다. 심리적 준비 상태, 공부의 깊이, 경매 참여 전 반드시 확인해야 할 기본 사항들을 사전에 점검함으로써 실수를 예방하는 데 초점을 맞췄죠.하지만 아무리 준비를 철저히 했더라도, 실전에서의 경험은 그와는 또 다른 차원의 교훈을 줍니다. 이번 글에서는 실제로 낙찰 후 초보자들이 겪은 다양한 실수 사례를 소개하고, 그 실수들이 왜 발생했는지, 어떤 교훈을 남겼는지 정리해보려 합니다.즉, 앞선 글이 ‘입찰 전 스스로를 점검하는 글’이었다면, 이번 글은 ‘낙찰 이후 실전에서 벌어진 상황을 되짚어보며 배우는 글’입니다. 경매라는 긴 여정에서 입찰 전과 후, 모두 중요한 과정이며 각자의 시점에..

경매를 처음 접하면 기대감과 함께 두려움도 큽니다. 생전 처음 법원에 가서 입찰서를 쓰고, 남들과 경쟁해 물건을 받는 경험은 생각보다 긴장되고 어렵게 느껴지기 마련입니다.이번 글에서는 경매를 처음 시작할 때 자주 범하는 실수들을 소개하고, 그 실수들을 어떻게 피할 수 있는지 함께 알아보겠습니다. 잠시 쉬어가는 마음으로, 실제 사례와 경험 위주로 가볍게 읽어보세요.1. 물건을 겉만 보고 판단하는 경우사진이나 감정평가서만 보고 '이 물건 괜찮아 보인다'라고 생각하는 건 초보자들이 흔히 하는 실수입니다. 실제로는 사진과 현장이 다를 수도 있고, 보이지 않는 문제(하자, 점유자, 관리상태 등)가 많습니다.특히 상가나 다가구 주택처럼 구조가 복잡한 경우에는 현장을 직접 보고, 사용 현황과 점유 상태를 꼼꼼히 확인..

지난 글에서는 상가 경매에서 세입자의 권리 확인과 입찰 전 체크리스트에 대해 설명드렸습니다. 이번에는 실제 상가 경매 사례를 통해 입찰 여부 판단, 수익 계산, 낙찰가 전략 등을 실제처럼 접근해 보는 실전 분석 방법을 소개합니다.사례 개요: 수도권 1층 상가 경매경기도 외곽의 한 소규모 상가가 경매로 나왔습니다. 1층 대로변에 위치해 있으며 현재 세입자 B씨가 소매점을 운영 중입니다. 전입신고, 확정일자, 배당요구 모두 완료되었고, 점유도 확인되었습니다.감정가는 2억 5천만 원. 유료 경매 사이트를 통해 최근 유사 입지 낙찰가는 2억 1천만 원 선으로 확인됩니다. 등기부등본상 선순위 근저당은 1억 원입니다. 세입자의 보증금은 3천만 원이며, 매각물건명세서에 “일부 보증금 인수 예상”이라는 문구가 표시되어..

상가 경매는 주택 경매보다 분석할 요소가 더 많고 복잡합니다. 겉으로 보기엔 번듯한 상가도, 낙찰 후 예상치 못한 문제로 인해 수익은커녕 손해를 볼 수도 있습니다.이번 글에서는 상가 경매에 처음 참여하는 분들이 입찰 전에 꼭 확인해야 할 핵심 사항들을 단계별로 쉽고 구체적으로 설명드리겠습니다.1. 실제 점유 상태와 임차인 관계 확인상가의 점유 상태는 수익성과 직접 연결되기 때문에, 가장 먼저 현장 확인이 필요합니다. 외관 상태나 위치만 보고 판단하면 안 되고, 현재 누가 사용 중인지, 영업이 이루어지고 있는지, 운영자가 세입자인지 직접 소유주인지 확인해야 합니다.매각물건명세서를 보면 세입자의 계약 내용, 보증금, 계약일, 확정일자, 배당요구 여부 등 주요 권리 정보를 알 수 있습니다. 이 중 보증금 인수..

경매에 대해 관심을 갖고 공부를 시작하다 보면, 처음에는 누구나 여러 오해를 하게 됩니다. ‘경매는 위험하다’, ‘전문가만 하는 거다’, ‘복잡해서 일반인은 못 한다’ 같은 말들을 듣고 미리 겁을 먹는 경우가 많죠. 하지만 실제 경매는 생각보다 단순하고, 충분한 정보만 있다면 누구든 도전할 수 있는 분야입니다.1. “경매는 사기당할 위험이 많다?”가장 흔한 오해 중 하나입니다. 물론 사기처럼 느껴질 수 있는 사건들이 언론에 보도되기도 하지만, 그 대부분은 ‘정보 부족’에서 오는 문제입니다. 예를 들어 권리분석을 하지 않고 낙찰받았는데, 뒤늦게 보증금을 인수하게 되는 경우처럼요.하지만 실제로는 매각물건명세서, 등기부등본, 현장조사만 꼼꼼히 해도 이런 위험을 상당히 줄일 수 있습니다. 경매는 법원에서 진행하..

경매에 관심은 있지만 아직 실전 입찰에 참여해 본 적이 없는 분이라면, ‘법원에 가서 어떻게 해야 하지?’라는 생각부터 들 수 있습니다. 저 역시 같은 입장입니다. 그래서 입찰 절차를 하나씩 정리하면서, 입찰 당일 어떤 흐름으로 진행되는지, 어떤 준비가 필요한지를 미리 파악해보고자 합니다.1. 입찰 전, 어떤 준비를 해야 할까?입찰 당일 법원에 가기 전에 반드시 해야 할 일들이 있습니다. 먼저 참여할 경매 물건을 정하고, 해당 물건에 대한 권리관계 분석과 현장조사를 마쳐야 합니다. 매각물건명세서, 등기부등본, 임차인 현황을 꼼꼼히 살펴보고, 실제 현장을 방문해 주변 환경, 점유 상황까지 체크하는 것이 중요합니다. 그리고 낙찰받을 가격대를 정하고, 입찰에 사용할 보증금(보통 최저가의 10%)도 미리 준비해..