경매에 참여하기 전에 반드시 알아야 하는 개념이 있습니다. 바로 ‘배당 구조’와 ‘인수금 계산’입니다. 특히 안분배당이 일어나는 상황에서는 낙찰자가 세입자의 보증금 일부를 떠안아야 할 수도 있기 때문입니다. 또한 세입자마다 우선변제권이나 최우선변제권이 있을 수 있고, 이런 권리 차이에 따라 배당 순서와 금액이 달라집니다.이번 글에서는 안분배당이 무엇인지, 그리고 세입자의 권리에 따라 어떤 식으로 배당이 이뤄지는지를 사례 중심으로 쉽고 자세히 설명드리겠습니다.1. 안분배당이란 무엇인가요?경매에서 배당 가능한 금액보다 전체 보증금이 더 클 경우, 세입자들이 모두 원하는 만큼 돌려받지 못하게 됩니다. 이때 모든 세입자에게 일부씩 배당하는 방식이 ‘안분배당’입니다. 쉽게 말해 “있는 돈을 비율대로 나눠 주는 것..

부동산 경매에서는 대항력이나 우선변제권만큼 중요한 개념이 바로 ‘배당’입니다. 그중에서도 ‘안분배당’은 낙찰자가 어떤 금액을 인수할지, 세입자가 얼마를 받을 수 있을지 판단하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다. 이번 글에서는 안분배당이란 무엇인지, 언제 적용되는지, 실제 계산은 어떻게 하는지까지 한 번에 쉽게 정리해 보겠습니다.같은 순위일 땐 안분배당이 적용돼요안분배당은 말 그대로 ‘나누어 배당한다’는 뜻입니다. 경매를 통해 나온 배당 가능 금액이, 세입자들의 요구 보증금 총액보다 적을 경우 각자의 요구액 비율에 따라 나눠서 배당하는 방식이 바로 안분배당입니다.예를 들어 배당 가능한 금액이 9,000만 원이고, A세입자는 1억 원, B세입자는 5천만 원을 요구했다고 가정해 보겠습니다. 총 요구 금액은 1억..

이제 경매 공부도 어느 정도 마쳤고, 마음에 드는 물건도 찾았을 겁니다. 하지만 실제 입찰에 참여하기 전, 마지막으로 확인해야 할 부분들이 있습니다. 이걸 놓치면 낙찰 후에 예상치 못한 문제로 곤란해질 수 있기 때문에 입찰 직전 점검은 매우 중요합니다.이번 글에서는 입찰 전에 꼭 확인해야 할 핵심 항목들을 초보자도 이해하기 쉽게 정리해보았습니다.1. 현장 방문은 필수입니다서류만 보고 입찰을 결정하는 경우가 많은데, 실제로는 현장 확인이 가장 중요한 절차 중 하나입니다. 건물 상태가 예상보다 심각하거나, 주변 환경이 너무 열악할 수도 있고, 입구에 철문이 잠겨 있거나 무단 점유자가 있을 수도 있습니다.또한 직접 가서 확인해야 세입자가 실제 거주 중인지, ‘빈집’인지, 혹은 상태가 낙찰 후 명도가 가능한 수..

경매에 처음 입문한 분들이 혼란을 겪는 물건 중 하나가 바로 다가구주택입니다. 겉보기에는 단독주택처럼 생겼지만, 실제로는 여러 세대가 나눠 살아서 복잡한 점이 많죠. 특히 세입자가 여럿 있는 경우, 누가 인수 대상인지, 누가 배당을 받을 수 있는지 파악하기 어렵습니다.이번 글에서는 다가구주택에서 권리분석을 할 때 어떤 점을 확인해야 하는지 초보자도 이해하기 쉽게 정리해 보겠습니다.1. 다가구주택은 ‘한 가구’로 본다다가구주택은 외관상 여러 세대가 나눠 살아도, 법적으로는 하나의 건물, 하나의 주소로 취급됩니다. 즉, 여러 세입자가 살고 있어도 주소는 ‘1층, 2층, 3층’ 등 별도 동호수 없이 동일 주소로 등재됩니다.이 말은 곧, 세입자들의 ‘전입일자’가 겹치거나 중복될 수 있다는 뜻입니다. 따라서 다가..

앞서 ‘권리분석 실전 사례와 해석법’에서는 등기부등본과 매각물건명세서를 해석하는 기초 방법에 대해 살펴봤습니다. 어떤 정보가 의미 있는지, 말소기준권리나 임차인의 권리를 어떻게 파악해야 하는지를 설명하는 내용이었죠.하지만 실제 경매에 참여하려면 단순히 문서를 해석하는 수준을 넘어서, 그 물건이 위험한지, 안전한지, 입찰해도 될지를 스스로 판단하는 능력이 필요합니다. 즉, ‘정보 이해’에서 ‘판단 능력’으로 한 단계 더 나아가야 실전 경매에 대응할 수 있습니다.그래서 이번 글에서는 지난 글에서 소개한 ‘권리분석 체크리스트’를 실전 사례에 직접 적용해 보며, 입찰 전 어떤 식으로 판단해야 하는지 구체적으로 연습해 보겠습니다.사례 ① – 겉보기 무난한 물건의 숨은 위험[기초 정보]물건: 수도권 외곽의 1층 상..

이전 글에서는 상가 세입자의 권리를 확인하는 방법에 대해 알아봤습니다. 이번 글에서는 경매 물건을 직접 분석할 때, 어떤 항목들을 기준으로 위험 여부를 판단하고, 입찰 결정을 내릴 수 있는지를 정리해보겠습니다.많은 초보 투자자들이 겉으로 보이는 정보만 보고 판단하다가 예상치 못한 권리 인수나 명도 분쟁을 겪게 됩니다. 그래서 실제 입찰 전에 꼭 확인해야 할 항목들을 체크리스트 형식으로 정리해봤습니다.특히 처음 경매에 도전하는 분들은 낙찰만 받으면 끝이라고 생각하기 쉽지만, 진짜 중요한 건 낙찰 이후 생기는 문제들을 얼마나 정확히 예측하고 준비할 수 있느냐입니다. 경매는 ‘싸게 사는 방법’이 아니라 ‘리스크를 관리하는 전략’이라는 관점에서 접근해야 합니다.1. 임차인 관련 체크포인트● 임차인이 있는가? 점..