경매를 처음 접하면 기대감과 함께 두려움도 큽니다. 생전 처음 법원에 가서 입찰서를 쓰고, 남들과 경쟁해 물건을 받는 경험은 생각보다 긴장되고 어렵게 느껴지기 마련입니다.
이번 글에서는 경매를 처음 시작할 때 자주 범하는 실수들을 소개하고, 그 실수들을 어떻게 피할 수 있는지 함께 알아보겠습니다. 잠시 쉬어가는 마음으로, 실제 사례와 경험 위주로 가볍게 읽어보세요.
1. 물건을 겉만 보고 판단하는 경우
사진이나 감정평가서만 보고 '이 물건 괜찮아 보인다'라고 생각하는 건 초보자들이 흔히 하는 실수입니다. 실제로는 사진과 현장이 다를 수도 있고, 보이지 않는 문제(하자, 점유자, 관리상태 등)가 많습니다.
특히 상가나 다가구 주택처럼 구조가 복잡한 경우에는 현장을 직접 보고, 사용 현황과 점유 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 겉보기에는 공실로 보이던 상가가 실제로는 불법 점유 중인 사례도 있고, 감정가보다 훨씬 높은 수리비가 들어가는 낡은 물건들도 있습니다.
추가로, 건물 앞이 도로처럼 보였는데 사도(사유지 도로)라 진입이 어렵다거나, 낮 시간대와 밤 시간대 상권 분위기가 완전히 달라 입지 판단을 잘못하는 경우도 있습니다. 따라서 현장 방문은 낮과 저녁, 양쪽 시간대 모두 보는 것이 이상적입니다.
2. 권리분석을 대충 보고 입찰하는 경우
등기부등본과 매각물건명세서에 적힌 권리는 말 그대로 ‘법적 책임’입니다. 선순위 임차인, 말소되지 않는 권리, 인수 보증금 등이 있는데도 ‘낙찰만 받으면 수익이 생기겠지’라는 생각으로 입찰하면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
경매는 싸게 사는 것이 아니라, ‘위험을 알고 들어가는 투자’입니다. 기초적인 권리분석은 필수이며, 이해가 안 되는 내용은 반드시 전문가나 경험자에게 물어보는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
예를 들어, 말소기준권리보다 빠른 전세권이 존재하는데 그 사실을 모르고 낙찰받았다면, 낙찰자는 수천만 원의 보증금을 그대로 떠안는 상황에 처할 수 있습니다.
또, 매각물건명세서 상 ‘보증금 일부 인수 예정’이라는 문구를 ‘설마 내가 낙찰받으면 다 해결되겠지’ 하고 넘어가는 경우가 많은데, 이는 경매 참여자에게 치명적인 부담이 될 수 있는 부분입니다.
3. 수익 계산 없이 입찰가를 정하는 경우
입찰가는 직감이 아니라 계산으로 정해야 합니다. 세입자에게 받을 월세, 낙찰 후 들어갈 수리비, 명도비용, 취득세, 보유세 등을 모두 고려해 실제 수익률을 추정해야 합니다.
특히 임대수익을 노리는 상가나 다가구 주택의 경우, 공실 리스크나 관리비 문제까지 포함해 시뮬레이션을 해보는 것이 중요합니다. 이 계산 없이 '남들도 이 가격에 받았으니 나도'라는 생각으로 입찰하면 낙찰 이후 큰 부담이 생길 수 있습니다.
간혹 “한 번은 손해 보더라도 배워보자”는 식의 접근을 하는 경우도 있지만, 경매는 작은 실수도 수백만 원에서 수천만 원의 손해로 이어질 수 있기 때문에 첫 경매일수록 더욱 꼼꼼한 수익 계산과 리스크 예측이 필요합니다.
4. 낙찰 후 준비가 안 되어 당황하는 경우
낙찰받은 뒤에는 7일 이내에 잔금을 납부해야 하고, 이후엔 소유권 이전, 명도, 취득세 납부, 전입 등 다양한 절차가 이어집니다. 하지만 처음엔 이 흐름을 모르고, 낙찰만을 목표로 뛰어드는 경우가 많습니다.
그래서 입찰 전에 대출 계획, 세금 계산, 명도 협의 등의 준비가 되어 있지 않으면 낙찰을 받고도 오히려 불안해지는 상황이 생깁니다. 경매는 입찰이 끝이 아니라, 시작이라는 점을 꼭 기억해야 합니다.
심지어 잔금 마련이 안 되면 낙찰을 포기해야 하고, 그럴 경우 보증금 몰수라는 심각한 손해를 입게 되니 사전 준비는 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.
실제로 한 초보 투자자는 상가를 낙찰받고도 대출이 거절되어 낙찰을 포기했고, 보증금 수백만 원을 날리는 경험을 했습니다. 낙찰 전에 금융사와 미리 상담하고, 대출 한도를 확인하는 과정은 기본 중의 기본이라는 것을 이 사례는 잘 보여줍니다.
결론: 실수를 줄이려면 ‘준비’가 답입니다
경매는 어려운 분야일 수 있지만, 하나하나 차근히 준비하면 초보자도 충분히 성공할 수 있는 투자 방식입니다.
무엇보다 중요한 건 ‘빨리 낙찰받는 것’이 아니라 ‘실수를 줄이고 오래 살아남는 것’입니다. 이번 쉬어가는 글을 통해 스스로 점검하고, 앞으로의 실전 글들을 더욱 깊이 있게 읽는 데 도움이 되었으면 합니다.
다음 쉬어가는 주제에서는 실제로 낙찰 후 후회했던 사례들, 즉 ‘이럴 줄 알았으면 안 했다’ 싶은 상황들을 모아 생생한 교훈을 나누겠습니다.