앞서 ‘권리분석 실전 사례와 해석법’에서는 등기부등본과 매각물건명세서를 해석하는 기초 방법에 대해 살펴봤습니다. 어떤 정보가 의미 있는지, 말소기준권리나 임차인의 권리를 어떻게 파악해야 하는지를 설명하는 내용이었죠.
하지만 실제 경매에 참여하려면 단순히 문서를 해석하는 수준을 넘어서, 그 물건이 위험한지, 안전한지, 입찰해도 될지를 스스로 판단하는 능력이 필요합니다. 즉, ‘정보 이해’에서 ‘판단 능력’으로 한 단계 더 나아가야 실전 경매에 대응할 수 있습니다.
그래서 이번 글에서는 지난 글에서 소개한 ‘권리분석 체크리스트’를 실전 사례에 직접 적용해 보며, 입찰 전 어떤 식으로 판단해야 하는지 구체적으로 연습해 보겠습니다.
사례 ① – 겉보기 무난한 물건의 숨은 위험
[기초 정보]
물건: 수도권 외곽의 1층 상가 / 감정가: 1억 5천만 원 / 최저입찰가: 1억 500만 원
– 등기부등본 상 말소기준권리: 2020년 4월 설정된 근저당권
– 세입자 A: 전입일 2021년 1월, 확정일자 2021년 2월, 배당요구 O, 보증금 4,000만 원
– 매각물건명세서: “점유 중” / “보증금 일부 인수 가능성 있음” 명시
판단: 세입자 A는 말소기준권리보다 늦게 전입했기 때문에 순위상 후순위 임차인입니다. 하지만 배당요구는 했기 때문에 보증금 일부는 배당받을 수 있습니다. 문제는 ‘배당금 부족’입니다. 낙찰가가 낮아 실제 배당액이 부족할 경우, 남은 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다.
결론: 보증금 인수 가능성이 있는 ‘주의 물건’입니다. 입찰 전 예상 배당금 계산과 명도 부담 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 세입자가 실제 퇴거에 협조적인지, 상가가 영업 중인지 여부까지 확인하면 더 안전하게 판단할 수 있습니다.
사례 ② – 복잡해 보여도 안전한 물건
[기초 정보]
물건: 지방 중소도시의 지상 3층 상가 / 감정가: 1억 8천만 원 / 최저입찰가: 1억 2천만 원
– 등기부등본: 말소기준권리 2018년 근저당권
– 세입자 B: 전입일 2015년 9월, 확정일자 2015년 10월, 배당요구 O, 보증금 3,000만 원
– 매각물건명세서: “점유 중”, “우선변제권 있음” 명시
판단: 세입자 B는 말소기준권리보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 완료해 우선변제권을 가진 선순위 임차인입니다. 배당금이 충분히 확보된다면 낙찰자 입장에선 인수 위험이 없는 물건입니다.
결론: 명확히 안전한 물건입니다. 단, 명도에 시간이 걸릴 수 있으니 사전 협의 전략 필요. 이런 물건은 빠른 수익보다는 장기 안정성을 추구하는 투자자에게 적합합니다.
사례 ③ – 누락된 정보가 만든 함정
[기초 정보]
물건: 서울 시내 빌딩 일부 상가 / 감정가: 6억 원 / 최저입찰가: 4억 2천만 원
– 등기부등본: 근저당권, 가압류 여러 건 / 말소기준권리 미확정
– 매각물건명세서: 세입자 C 표시 없음
– 현장 확인: 실제 세입자 점유 중, 상가 간판 및 내부 영업 확인
판단: 세입자 C에 대한 정보가 법원 서류에 나타나지 않았습니다. 이 경우, 점유자는 계약 없이 불법 점유자일 수 있지만, 반대로 신고 누락된 임차인일 수도 있습니다. 현장 조사를 통해 계약서 확인 등 별도의 조사가 필요합니다.
결론: 정보 누락으로 인한 ‘고위험 물건’입니다. 서류만 보고 판단하면 실수할 수 있는 대표적 사례로, 현장조사와 권리관계자의 진술 확인, 혹은 법률 자문이 필요한 물건입니다.
결론: 판단까지 연결돼야 ‘권리분석’
앞서 체크리스트로 권리를 해석하는 방법을 익혔다면, 이제는 그것을 바탕으로 “이 물건에 입찰해도 괜찮을까?”라는 질문에 답할 수 있어야 합니다.
문서를 읽는 것에서 끝나는 게 아니라, 그 내용을 바탕으로 실제 금전적 부담이 생길 위험은 없는지, 명도나 권리 인수 가능성은 어떤지 판단하는 것이 ‘실전 권리분석’입니다.
특히 초보자일수록 하나의 문서나 단일 정보에만 의존하지 않고, 서류 + 현장 + 대화 + 기타 정보들을 종합적으로 해석하는 연습이 중요합니다. 이런 연습이 쌓이면 경매 물건을 스스로 분석하고 판단하는 데 훨씬 자신감을 가질 수 있게 됩니다.