이전 글에서는 상가 세입자도 일정한 요건을 갖추면 보증금을 보호받을 수 있다고 말씀드렸습니다. 그중 핵심이 바로 우선변제권과 최우선변제권입니다. 이번 글에서는 이 두 가지 권리가 어떤 의미인지, 경매에서는 어떻게 작용하는지를 사례와 함께 알기 쉽게 설명드리겠습니다.
1. 우선변제권이란?
우선변제권은 상가가 경매에 넘어갔을 때, 세입자가 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
이 권리를 얻기 위해서는 아래 두 가지 조건이 필요합니다:
- ① 사업자등록 신청 완료
- ② 확정일자 받은 임대차계약서 보유
이 두 가지를 갖추면, 경매 시 세입자는 다른 채권자보다 앞선 순서로 배당을 받을 수 있습니다. 즉, 대출받은 은행보다 먼저 보증금을 돌려받을 가능성이 생기는 것이죠.
예를 들어, 어떤 상가가 5억 원에 경매로 팔렸다고 가정해 보겠습니다. 보증금 3천만 원짜리 세입자 A가 우선변제권을 갖고 있다면, 후순위 채권자들보다 앞서 3천만 원 전액을 돌려받을 수 있는 겁니다.
이 권리는 경매 참여자 입장에서도 매우 중요한 판단 기준입니다. 세입자가 우선변제권을 갖고 있다면, 낙찰자는 세입자의 보증금 인수 여부를 사전에 따져야 하기 때문입니다.
2. 최우선변제권이란?
여기서 한 걸음 더 나아간 권리가 바로 최우선변제권입니다. 이 권리는 소액 임차인에게만 적용되며, 경매 가격이 아무리 낮아도 일정 금액만큼은 무조건 먼저 돌려받을 수 있도록 보장해 주는 권리입니다.
2025년 기준, 지역별 최우선변제 보호 한도는 다음과 같습니다:
- 서울: 보증금 6,500만 원 이하 → 최대 2,200만 원까지 보호
- 수도권 과밀억제권역: 보증금 5,500만 원 이하 → 최대 1,900만 원까지 보호
- 광역시 등 기타 지역: 보증금 3,800만 원 이하 → 최대 1,400만 원까지 보호
예를 들어 서울에서 보증금 6,000만 원짜리 상가 세입자 B는 해당 상가가 3억 원에 낙찰되든, 1억 원에 낙찰되든, 최소 2,200만 원까지는 우선적으로 보장받을 수 있습니다.
다만, 최우선변제권 역시 ‘사업자등록 + 확정일자’라는 기본 요건이 충족되어야 합니다. 보증금만 적다고 해서 자동으로 적용되는 게 아니라는 점을 꼭 기억하세요.
또한, 이 권리는 배당금이 전혀 없는 경우에도 적용될 수 있다는 게 장점입니다. 그래서 경매가로 인해 총 배당금이 적거나, 선순위 채권자가 많더라도 최우선변제권을 가진 소액 임차인은 어느 정도 보호받을 수 있는 것입니다.
3. 주의할 점과 함께 보는 실전 예시
우선변제권은 강력한 권리이지만, 임대차계약서상의 금액 전부가 보장되는 것은 아닙니다. 건물에 남은 배당금이 부족하거나, 다른 더 우선순위 높은 채권자가 있으면 받을 수 있는 보증금이 줄어들 수 있습니다.
예시로 보겠습니다. 상가 건물 C가 4억 원에 낙찰됐고, 해당 건물에는 다음과 같은 권리관계가 있습니다:
- 1순위 근저당권: 은행 채권 2억 원
- 2순위: 상가 세입자 A – 보증금 5천만 원, 사업자등록 및 확정일자 보유
- 3순위: 상가 세입자 B – 보증금 6천만 원, 소액임차인 해당
이 경우, A는 우선변제권을 갖고 있어서 5천만 원 전액을 받을 가능성이 높고, B는 보증금이 적고 소액임차인 요건을 만족하기 때문에 최우선변제권으로 2,200만 원까지 우선 보호받을 수 있습니다.
하지만 경매 결과나 배당금 상황에 따라 B가 전액을 돌려받지 못할 수도 있고, A 역시 선순위 채권자와 경쟁하게 되면 일부 보증금은 못 돌려받을 수도 있습니다. 그래서 단순히 권리를 갖췄다는 이유만으로 안심할 수는 없습니다.
경매 참가자는 반드시 매각물건명세서에서 임차인의 권리 순서와 내용, 확정일자, 사업자등록 여부 등을 면밀히 분석해야 합니다.
결론: 두 가지 권리를 모두 갖추면 더 안전합니다
상가 세입자가 경매로부터 보증금을 지키기 위해서는 우선변제권과 최우선변제권을 제대로 이해하고 갖추는 것이 중요합니다.
✔️ 사업자등록 + 확정일자 → 우선변제권 ✔️ 위 요건 + 소액보증금 요건 → 최우선변제권
이 두 가지를 미리 준비해 놓으면, 건물이 경매로 넘어가도 세입자는 최소한의 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.
또한 경매 참여자 역시, 세입자가 이 권리를 갖고 있는지를 확실히 확인한 후 입찰 전략을 세워야 불필요한 인수 부담을 피할 수 있습니다.