경매 물건 중에는 주택뿐 아니라 상가도 많이 나옵니다. 그런데 상가의 경우는 주택과는 다른 법이 적용됩니다. 바로 상가건물 임대차보호법입니다. 이 법은 상가에서 장사를 하거나 사무실을 운영하는 세입자들이 기본적인 권리를 보장받을 수 있도록 만들어졌습니다.
쉽게 말해, 상가에 세 들어 있는 사업자도 일정한 조건을 갖추면 보증금을 돌려받거나, 계약 기간 동안 마음대로 쫓겨나지 않도록 보호해주는 법입니다. 주택임대차보호법과 비슷하지만 몇 가지 중요한 차이가 있어 헷갈릴 수 있으니, 하나씩 쉽게 살펴보겠습니다.
1. 상가임대차보호법이란?
상가임대차보호법은 장사를 하는 사람이나 사무실 세입자가 보호받을 수 있게 만든 법입니다. 상가에 세 들어 장사를 하다 보면, 갑작스럽게 건물이 팔리거나 경매에 넘어가는 경우도 있는데요, 이런 상황에서도 세입자가 보증금을 지킬 수 있도록 정해둔 기준이 바로 이 법입니다.
이 법은 일정 금액 이하의 보증금을 가진 상가 세입자만 보호합니다. 지역마다 기준이 다르며, 이를 환산보증금이라고 부릅니다. 환산보증금은 보증금 + (월세 x 100)으로 계산됩니다. 예를 들어 보증금 3,000만 원에 월세 100만 원이면, 환산보증금은 1억 3,000만 원입니다.
2025년 기준으로 서울은 환산보증금이 9억 원 이하인 경우에만 이 법의 보호를 받을 수 있습니다. 수도권과 지방은 이보다 낮은 기준이 적용됩니다. 해당 기준은 몇 년 주기로 조정되므로, 법무부나 관련 부동산 사이트에서 최신 정보를 확인하는 습관도 중요합니다.
2. 상가에서의 대항력은 어떻게 생기나요?
주택에서는 ‘전입신고 + 실제 거주’가 대항력 요건이라면, 상가에서는 조금 다릅니다. 상가에서는 사업자등록을 신청하고, 실제로 점포를 사용 중인 상태여야 대항력이 생깁니다.
즉, 세입자가 임대차계약을 하고 나서 사업자등록을 해당 주소지로 옮기고, 실제로 가게를 운영하고 있어야 “나 이 상가에서 장사하고 있어요!”라고 주장할 수 있습니다. 이렇게 하면, 건물주가 바뀌어도 계약한 기간 동안은 계속 장사를 할 수 있는 권리가 생기는 것입니다.
※ 정리하자면:
사업자등록 신청 + 실제 영업 중 → 상가 대항력 발생
예를 들어 A씨가 2023년 6월에 상가에 입주하면서 사업자등록을 바로 신청했고, 실제로 가게 문을 열었다면, 2025년에 해당 건물이 경매에 넘어가더라도 계약 기간 내에는 계속 장사를 할 수 있습니다. 단, 사업자등록만 있고 실제 영업이 없었다면 대항력이 인정되지 않을 수 있으니 이 점은 꼭 확인해야 합니다.
3. 확정일자도 받아야 하나요?
그렇습니다. 대항력만으로는 부족합니다. 확정일자를 받아야 ‘우선변제권’이 생깁니다. 확정일자는 주민센터나 세무서에서 전세계약서에 날짜 도장을 찍는 것입니다. 이 날짜를 기준으로 누가 먼저 보증금을 돌려받을지 순서를 정하게 됩니다.
상가 세입자도 확정일자를 받아두면, 경매가 진행될 경우 보증금을 돌려받을 수 있는 우선순위가 생깁니다. 이 확정일자는 계약서만 있으면 발급 가능하며, 대개 임대차계약 체결 직후에 받아두는 것이 좋습니다.
※ 핵심 요약:
대항력 + 확정일자 → 경매 시 보증금 일부 또는 전액을 보호받을 수 있음
확정일자가 없다면, 아무리 사업자등록과 실제 영업이 있어도 배당에서 우선순위가 밀려 보증금을 못 받을 수도 있습니다. 때문에 임대차계약을 했다면 반드시 빠른 시일 내에 확정일자를 받는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
4. 주택과 다른 점은 무엇인가요?
상가임대차보호법과 주택임대차보호법은 비슷해 보이지만 몇 가지 차이가 있습니다:
- 📌 주택은 전입신고 / 상가는 사업자등록
- 📌 주택은 실제 거주 / 상가는 실제 영업
- 📌 주택은 전입과 거주 후 바로 대항력 / 상가는 사업자등록 신청 기준
- 📌 환산보증금 기준이 다름 (상가가 보통 더 높음)
이처럼 같은 임대차라도 적용 법이 다르고, 요건이 다르기 때문에, 경매로 상가 물건을 볼 때는 해당 세입자가 대항력을 갖췄는지, 확정일자를 받았는지 등을 꼭 따져봐야 합니다.
결론: 상가 세입자도 보증금을 지킬 수 있다
상가도 주택처럼 일정한 요건을 갖추면, 경매가 진행되더라도 세입자의 보증금을 일부 또는 전부 보호받을 수 있습니다. 그 핵심은 사업자등록 + 확정일자라는 점을 꼭 기억하세요.
상가 세입자가 대항력과 우선변제권을 모두 갖추었다면, 낙찰자 입장에서는 해당 보증금을 인수해야 할 수 있으므로, 경매 참가자는 매각물건명세서에 있는 ‘임차인 권리사항’을 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.
다음 글에서는 상가 세입자의 우선변제권과 최우선변제권이 무엇인지, 그리고 이 권리들이 경매 과정에서 어떤 식으로 적용되고 보호되는지를 더 자세히 알아보겠습니다.