이전 글에서는 부동산의 종류와 특징에 대해 알아봤습니다. 주택, 상가, 토지라는 큰 틀을 이해했다면, 이제는 실제 부동산 거래나 경매를 준비하면서 자주 마주치게 되는 ‘기초 용어’들을 익힐 차례입니다.
처음 접하면 낯설게 느껴질 수 있지만, 사실 알고 보면 그리 어렵지 않습니다. 이번 글에서는 부동산과 경매 과정에서 자주 나오는 단어들을 일상적인 말로 쉽게 정리해드리겠습니다.
1. 감정가, 시세, 낙찰가의 차이
감정가는 법원이 경매에 내놓은 물건의 가격을 전문가에게 의뢰해 책정한 기준 가격입니다. 말 그대로 ‘이 정도 가격이 적당할 것 같다’고 정한 값이죠.
시세는 실제 시장에서 비슷한 조건의 물건들이 거래되는 평균적인 가격입니다. 즉, 사람들이 실제로 사고파는 금액이라고 보면 됩니다. 보통 감정가는 시세보다 약간 낮거나 비슷한 경우가 많습니다.
낙찰가는 경매에서 실제로 낙찰된 가격입니다. 경매 참여자들이 입찰한 금액 중 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰자가 되며, 그때 쓴 금액이 낙찰가입니다. 감정가보다 낮을 수도 있고, 인기가 많으면 시세보다 높게 낙찰되기도 합니다.
2. 등기부등본, 권리분석, 말소기준권리
등기부등본은 부동산의 주민등록등본 같은 문서입니다. 이 집이 언제 누구에게 소유권이 넘어갔는지, 대출은 얼마나 있는지, 세금 체납이 있는지 등 중요한 정보가 담겨 있습니다.
권리분석은 이 등기부등본을 바탕으로 ‘이 부동산에 문제가 있는지 없는지’ 따져보는 작업입니다. 예를 들어, 사람이 살고 있거나 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 있는지 확인하는 과정입니다.
말소기준권리란 쉽게 말해 ‘경매 이후에도 남을 수도 있는 권리’와 ‘없어지는 권리’를 구분하는 기준이 되는 권리입니다. 이 기준보다 먼저 생긴 권리는 사라지지 않을 수 있기 때문에, 반드시 확인해야 합니다. 이를 잘못 보면 낙찰 후 문제가 생길 수 있습니다.
또한 임차권등기명령이라는 단어도 종종 등기부등본에서 마주칠 수 있습니다. 이는 세입자가 보증금을 보호받기 위해 법원에 신청한 절차로, 말소되지 않으면 낙찰자가 보증금을 부담해야 할 수도 있습니다. 이런 용어들은 한 글자 차이로도 큰 영향을 주기 때문에, 생소한 단어가 보이면 반드시 뜻을 확인해 보는 습관이 필요합니다.
3. 입찰보증금, 명도, 유치권
입찰보증금은 경매에 참여할 때 내는 돈입니다. 보통 감정가의 10% 정도이며, 낙찰되면 이 돈은 계약금으로 전환됩니다. 낙찰되지 않으면 돌려받을 수 있습니다.
명도는 낙찰받은 후 그 부동산에 남아 있는 사람이나 물건을 정리하고, 실제로 내가 사용할 수 있도록 만드는 과정을 말합니다. 간혹 세입자나 전 주인이 그대로 남아 있는 경우가 있는데, 이때는 말로 협의하거나 법적인 절차를 거쳐야 합니다.
유치권이란 부동산 안에 있는 사람이 "나 아직 받을 돈이 있으니, 이 집 못 넘겨줘"라고 주장하는 권리입니다. 예를 들어, 인테리어 업체가 공사비를 못 받았다고 집을 점유하고 있을 수 있습니다. 이런 권리가 실제로 인정되면 낙찰자가 바로 사용하지 못할 수도 있기 때문에 주의해야 합니다.
추가로 점유자라는 단어도 자주 등장합니다. 이는 해당 부동산에 현재 살고 있거나 사용 중인 사람을 말합니다. 낙찰 전 실제 점유자가 누구인지, 그리고 퇴거 가능성이 있는지 미리 확인해야 ‘명도’ 단계에서 문제를 줄일 수 있습니다. 특히 친족 간 무상 거주나 장기간 점유는 쉽게 드러나지 않기 때문에 실거래 전 반드시 현장 방문이 필요합니다.
결론: 용어만 알아도 반은 이해한 셈
부동산이나 경매는 용어부터 어렵다고 느끼는 분들이 많습니다. 하지만 오늘 소개한 단어들처럼, 하나하나 뜯어보면 대부분 우리가 일상에서 쓰는 개념과 크게 다르지 않습니다.
경매 현장에서 낙찰만큼 중요한 것이 바로 사전 정보 분석입니다. 그리고 이 분석의 대부분은 용어 이해에서 시작됩니다. 감정가가 시세와 어떻게 다른지, 등기부등본에 찍힌 권리가 실제로 어떤 영향을 주는지 알게 되면 ‘물건을 보는 눈’이 생깁니다.
앞으로 경매를 준비하거나 부동산에 관심을 갖게 될수록 이 용어들은 자주 등장합니다. 기초적인 용어만 정확히 이해해도 물건을 보는 눈이 생기고, 불필요한 실수를 줄일 수 있습니다.
다음 글에서는 실제 경매 절차가 어떤 순서로 진행되는지, 참여자는 어떤 것을 준비해야 하는지 순서대로 안내해드리겠습니다.