지난 글에서는 A씨가 처음으로 경매에 참여해 무사히 낙찰을 받기까지의 과정을 다뤘습니다. 이번 글에서는 그 다음 단계인 낙찰 이후 실제로 해야 할 일들에 대해 하나씩 정리해 보겠습니다.
경매는 낙찰로 끝나는 것이 아니라 잔금 납부, 명도, 소유권 이전이라는 실제 절차가 뒤따릅니다. 이 과정을 미리 이해해두면 실수 없이 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.
1. 매각허가 결정과 잔금 납부
A씨는 낙찰 후 약 2주 정도 지나 ‘매각허가결정’ 통지를 받았습니다. 이 결정이 나면 법원에서 최종적으로 낙찰을 인정한 것이며, 30일 이내 잔금을 납부해야 합니다.
잔금은 낙찰가에서 입찰보증금을 뺀 금액이며, 이자 없이 정해진 기한 내에 입금해야 합니다. 기한 내 납부하지 않으면 낙찰이 무효 처리되고, 보증금도 몰수될 수 있으니 반드시 일정을 확인해야 합니다.
A씨는 금융기관에서 대출을 일부 받아 잔금을 준비했고, 납부 후 ‘매각대금 완납증명서’를 발급받아 다음 절차를 준비했습니다.
여기서 주의할 점은 낙찰가만큼의 자금을 한 번에 준비해야 하므로, 대출이 필요한 경우엔 미리 은행과 상담해 대출 조건을 확인하고, 준비 서류를 갖춰두는 것이 좋습니다. 실제로 기한을 넘겨 잔금 납부를 못 하게 되는 경우, 전 재산 중 일부를 잃는 일이 생길 수 있습니다.
2. 소유권 이전과 등기 절차
잔금을 납부하면, 자동으로 소유권이 이전되지 않습니다. 경매는 본인이 직접 ‘소유권 이전 등기’를 해야 하며, 법원에 필요한 서류를 제출하고 등기소에 접수하는 과정을 거쳐야 합니다.
A씨는 등기소에 ‘매각대금 완납증명서’, ‘법원 매각허가결정문’, ‘취득세 납부 영수증’ 등을 준비해 법무사를 통해 등기를 마무리했습니다.
취득세는 통상적으로 낙찰가의 약 4.6% 정도이며, 지방세 납부도 함께 진행해야 하므로 미리 예상금액을 확보해두는 것이 중요합니다.
직접 등기 절차를 진행할 수도 있지만, 초보자라면 법무사나 등기 전문인을 통해 처리하는 것이 시간과 실수를 줄이는 데 도움이 됩니다. 비용은 보통 30~50만 원 정도로 책정되며, 계약서 작성, 서류 제출까지 대행해줍니다.
3. 세입자 명도와 인수 문제
A씨가 낙찰받은 아파트에는 기존 세입자가 거주 중이었습니다. 배당요구를 하지 않았고, 확정일자만 받은 상태였기에 A씨가 일정 부분 보증금을 인수해야 했습니다.
A씨는 세입자에게 먼저 전화를 걸어 “이사 일정을 조율하고 싶다”고 정중하게 연락했습니다. 세입자도 상황을 알고 있었기에 협상은 비교적 원활하게 진행되었습니다.
만약 세입자가 협조하지 않거나 퇴거를 거부하는 경우에는 명도소송이나 강제집행 절차로 가야 합니다. 하지만 대부분은 일정한 명도비를 지급하는 방식으로 협상하는 것이 일반적입니다.
명도에 소요되는 시간은 1~3개월 이상 걸리는 경우도 있으며, 정확한 일정 예측은 어렵기 때문에 공실 기간에 대비한 관리 전략이 필요합니다. 또한 명도비용은 세입자의 태도, 점유 기간, 계약 내용에 따라 차이가 크므로, 협상 전에 기준을 정해두는 것이 좋습니다.
4. 명도 후 관리와 임대 준비
세입자 퇴거 후 A씨는 간단한 청소와 수리를 마친 뒤 곧바로 임대 광고를 진행했습니다. 공실 기간을 최소화하는 것이 수익률 관리에 중요하기 때문입니다.
또한 건물 관리비, 세금, 보험 등을 자동이체로 설정하고, 이후 관리에 필요한 체크리스트를 정리해 나갔습니다. 경매로 집을 사는 것은 ‘매입’이 아니라 ‘운영’이라는 점을 실감하게 되었습니다.
초기 수리비나 청소 비용은 5만 원에서 수십만 원까지 다양하며, 새로운 세입자를 받을 때 신용 확인, 계약 조건 조율 등 주의할 점이 많습니다. 초보 투자자라면 공인중개사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
결론: 낙찰 후가 진짜 시작입니다
A씨의 사례처럼 경매는 낙찰이 끝이 아니라 실전은 그 이후부터 시작됩니다. 잔금 납부, 소유권 이전, 명도까지 이어지는 과정을 미리 알고 준비해야 실제로 수익을 내는 투자로 이어질 수 있습니다.
이 글을 통해 여러분도 경매의 전체 흐름을 이해하고, 자신에게 맞는 투자 전략을 세울 수 있게 되기를 바랍니다.
다음 글에서는 A씨처럼 처음 경매를 마친 사람들이 임대 수익을 꾸준히 유지하기 위해 어떤 관리 전략을 쓰는지, 운영 팁을 중심으로 정리해보겠습니다.